■撰文：阿三；出品：云创资讯

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继海南之后，昆明成了地产投资者重点厮杀的又一片高地。在笔者看来，这主要有以下两个原因：

一是春城名声在外，投资者慕名而来。

近几年来，随着全球气候的变化和社会认知水平的提升，经济体量不再是衡量一座城市的唯一标准，环境、宜居等词频繁出现，类似的城市榜单越来越多，影响力也越来越大。

上月底，权威机构在港发布「2018世界春城80佳」，昆明市因各项评价指数显优而高居榜首。此外，云南临沧市、玉溪市、大理州、普洱市、保山市也榜上有名。世界春城80佳中，中国共有8城上榜，云南独占6城。

2018世界春城80佳前十

图片来源于中商产业研究院

该榜单评价的标准有气候舒适度、景观优美度、环境宜居度、接待能力完善度、休闲产业繁荣度、文旅康养融合度、内外交通可达度等，其中气候舒适度尤其被看中。此类榜单虽然与城市的经济体量没有太大关系，但对城市经济后续发展带来的影响力却不容小觑。

冬无严寒，夏无酷暑，蓝天白云，四季花开……近几年来，随着春城知名度的提升，外来人口纷纷涌入昆明，将这里视为度假、养老的第二居所。昆明的房价对本地人来说并不低，但对于外来投资者而言，这个价格实在太具诱惑力。尤其是在全国多地出台限购、限贷政策后，入滇炒房的人更是接踵而至。云南财经大学不动产投资研究院中心主任周大研此前在接受媒体采访时表示：现在我们会发现非本省户籍自然人到昆明来买房的，可能占到百分之六七十，而本地人可能只占到了百分之二三十。

与此同时，全国大批有实力的房地产公司也纷纷杀入昆明。根据周大研此前的梳理发现，全国房地产公司销售前20名中，已有17家已进入昆明市场，不仅万科、万达、恒大、保利、绿地等一线地产悉数到齐，云南本土实力企业也纷纷涉足房地产业务，昆明俨然成了全国人民购房的主阵地之一。

四季如春的气候和丰富的旅游资源，催生了昆明文旅产业的繁荣，又进一步带动了文旅地产的发展。2017年昆明土地价格总成交额是430亿元，而2016年只有180亿元，可见近两年昆明房地产市场的热度之高。

二是昆明营商环境的改善，刺激了商品房的发展。

根据12月3日粤港澳大湾区研究院发布的「2018年中国城市营商环境评价报告」显示，昆明在全国35个城市中营商环境指数排名第13位，比2017年提升了足足9位。

2018中国城市营商环境报告截图

图片来源于粤港澳大湾区研究院

表现最为突出的是昆明城市基础设施建设。航空方面，2017年昆明机场的航空客流吞吐量达到了4473万人次，远超重庆、杭州、武汉、西安，和深圳接近，客流量是武汉、郑州、长沙、青岛机场的2倍左右；2017年底，昆明机场有国际航线76条，仅次于北上广和成都，位居全国第五。

地铁方面，2017年年末昆明地铁运营线路4条，包括1、 2号线首期工程，1号线支线，3号线（一期、二期）和6号线（一期 ）。年末通车总里程88.7公里，比去年同期增加几乎一倍。而据昆明地铁运营方负责人透露：2020年昆明地铁将再次迎来爆发，届时将有3、4条新路线通车。

此外，2017年末昆明开通车站57座。其轨道交通里程超过了厦门、宁波 、青岛等副省级城市。昆明2017年铁路和公路货运量达到2.8亿吨 ，也在全国前列。航空高铁连通一带一路，昆明基本坐实中国西南开放门户。

总的来说，文旅产业的繁荣和营商环境的改善，刺激了昆明楼市的发展。但繁荣之下也有隐忧，在12月8日举办的2018沃力第二届创新创业节上，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研在会上发表了「去库存、促创新、再造城市新空间」的主题演讲。

周大研在2018第二届创新创业节上发表演讲

根据周大研在现场提供的数据显示，截止2018年6月，昆明市住宅类商品房库存量为384万㎡，去化时间约0.5年；办公类商品房库存量为275万㎡，去化时间大约需要6年；商铺类商品房库存量550万㎡，去化时间大约需要9年。除住宅类商品房供不应求外，昆明市其他商品房已经严重供大于求。供求结构不合理，写字楼严重过剩，成了目前昆明市房地产的真实写照。

以西山万达双塔写字楼为例，2014年开盘的时候，3小时就售出了46层，在昆明楼宇市场引起轰动。但4年过去后，当时原价2万+/m²的万达双塔写字楼，如今价格降到了1.5万/m²，每平米掉价5000元。另外据媒体的报道，截至今年三月底，两栋写字楼售出比例约70%，而空置率却高达64%。

一般而言，写字楼租金因地段而异。好的写字楼投资较高，即使供大于求，价格也不会太低。周大研在2018第二届创新创业节上演讲时提到，昆明写字楼的租金在50-150元/平方米，对于中小微企业来说，独立写字楼空间房租贵，它们只能退而选择商住两用、或者是离商业中心较远的低价写字楼。而这类写字楼内公共服务设施缺乏，没有咖啡吧、健身房、社群活动区和产品展示区等，也没有律师事务所、财税会计事务所、大数据、人工智能、天使投资、私募股权投资等为企业服务的专业机构。

高端商务写字楼丨图片来源于Pixbaby

昆明写字楼明明严重过剩，可中小微企业却偏偏无楼可租或无好楼可租，处境相当尴尬。好在近两年来，政府为了努力去库存，促进昆明楼宇经济的发展，也做出了很大努力。

根据周大研在2018第二届创新创业节现场的演讲，2016年盘龙区在全市率先出台「关于加快楼宇总部经济和现代服务业发展的实施意见」，并配套出台了相关政策措施，制定了「盘龙区现代服务业暨楼宇总部经济三年行动计划」，为未来盘龙区楼宇总部经济发展作了全面规划。2016年盘龙区共出售楼宇3.9万平方米，出租楼宇11.4万平方米，也吸引了众多企业朋友到盘龙区考察投资。另外也对符合奖励扶持政策的第一批企业（楼宇）进行兑现奖励，奖励金额达2200余万元。

2017年盘龙区在辖区37栋重点楼宇设立“1+1+6”楼宇服务中心，同时开发并已正式上线运营了云南省首个楼宇信息管理平台——盘龙区楼宇信息管理平台以及云南省首个楼宇微信公众号；此外还举办了盘龙区商务写字楼物业管理培训，打造了一批专业特色楼宇。

除盘龙区以外，五华区等也纷纷出台政策，促进创业与产融结合，努力去库存。以沃力空间为例的联合办公品牌，通过对老旧楼宇的升级改造，完善公共服务设施，配套专业的企业服务机构，再对外招商，引入广大中小微企业。这样一来，闲置或老旧的写字楼散发第二春，实现了特有的资源配置功能，将创业、共享和资源整合融为一体，用服务、文化价值等为创业者和企业提供栖息、孵化、破茧成蝶的港湾，实现了创业与产融的完美结合。

沃力空间林招创新园

除了针对商业地产去化之外，面对商品住宅市场的火热景象，昆明市同样出台了一系列限购政策。今年7月份，昆明市先后出台「关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知」和「关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项工作的通知」，前者针对非云南省户籍自然人购房出台了相关限购政策，且对新建商品住房进行限价；后者明确要求开发商必须按备案价格销售商品房，禁止乱涨价。这类限购政策对首套房刚性需求的购房者来说影响有限，但对炒房者来说确实有一定限制作用。

就目前来看，昆明对于地产投资者的吸引力还在不断提升，写字楼严重过剩的现象也仍将持续。如何盘活更大体量的存量房，是政府和相关企业需要进一步思考的问题。

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