长租公寓难赚钱,为什么还有那么多玩家奋不顾身?

2018-11-23


凛冬来临之前,又一家长租公寓倒下了。

近日有媒体爆料,长租公寓运营商北京昊园恒业因资金链断裂,疑似爆仓,不但拖欠房东房租,也因使用租金贷,导致租客被房东赶出以后还要继续还贷。

当几十名租客赶到昊园总部维权时才发现,昊园恒业办公室内一片狼藉,办公场所早已人去楼空。

把时间退回到一个月前,上海寓见公寓突然爆仓,上万租户踩雷。长沙咖啡猫连环套爆雷,数百业主中招。再往前推两个月,杭州鼎家因经营不善,导致资金链断裂,停止运营,约4000户租户成为受害者。

我爱我家前副总裁胡景晖在8月份的个人媒体沟通会上警告说,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。没想到他一语成谶,短短数月时间,便有4家长租公寓先后倒下。至此,全国范围内爆仓的大大小小的公寓更已不下10家。

从政策利好到集体爆仓,长租公寓在中国才走了2年。

2016年,有关长租公寓的政策红利开始释放,资本大量涌入,再加上互联网思维的赋能,长租公寓在中国开始提速。到了2017年,长租公寓在国内遍地开花,就连酒店运营商、地产巨头也纷纷入局,抢占长租公寓市场份额。

有数据显示,国内目前有超过200家长租公寓相关企业成立,其中有超过120家企业获得过融资,获投率高达54.3%。目前国内排名Top100的房地产开发商中,也有超过30家涉足长租公寓领域。

从市场规模来看,2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿元水平,未来几年将保持持续增长的势头,预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元,2025年将达3.01万亿元。

长租公寓看似遍地黄金,实则头悬利剑。此前SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示:“我不建议做长租公寓,这个生意是亏的。”长租公寓短期投入大,盈利周期长,对规模要求比较高也是行业不争的事实。

根据联讯证券发布的「长租公寓融资工具深度解析」数据显示,集中式长租公寓收益率普遍为10%-20%,10年内回本。分散式长租公寓的利润在10%左右,具体与运营方是否有足够房源和运营能力有关。

所谓集中式长租公寓,一般是自行开发、自持自营,或整栋收购,整体承租,运营商一般实力雄厚,长租公寓不过是其商业版图上的一部分。而分散式公寓则是从房东手里收购房源,经过装修后再次出租,这种模式较轻,更容易扩张,也是很多中介和创业者走的路子。在长租公寓风口上,玩家们为了抢占市场,争夺行业话语权,快速扩张,变相融资,还催生出了长租公寓租金贷的业务模式。

简单来说,长租公寓通过引入第三方金融机构,租客向该机构申请信用贷款,按月交付租金(分期还贷),该机构则向公寓运营商一次性清偿租金及服务费,运营商又分期向业主支付租金,这样剩下的资金就可以用来开拓更多市场了。

但这种业务模式存在的风险也是显而易见的。一旦资金链断裂,运营商无法向业主支付房租,业主驱赶租客,租客不仅无房可住,还要硬着头皮每月还贷,否则征信就会受到影响。之前爆仓的杭州鼎家和昊园恒业就是最好的例子。

北京、深圳等地在此前也曾约谈过相关企业或出台相关措施,来整治房屋租贷行业的乱象。北京约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源,昆明也在今年4月份出台了「昆明市居住房屋租赁管理办法」,对昆明居住房屋租赁市场的管理、规范提出了新的要求。

但比起北上广深的动辄爆仓,昆明的长租公寓显得要温和许多。根据不完全统计,现在昆明有不下10家长租公寓品牌,包括H公寓、柠檬公寓、紫钻公寓、芒果公寓、幸福公寓、惠客公寓、Me+国际青年公寓、浩凯书屋、明楼物业等,这里面有本土品牌,也有国家队的身影。

总体而言,昆明的长租公寓品牌以轻资产为主。从房东手里收购房源,把零散的房屋进行改造出租,这种方式有助于运营商快速开拓市场,但却影响了昆明长租公寓品牌化发展的步伐。所以昆明长租公寓品牌虽多,但真正有话语权的玩家却并未出现。反而是有国家队影子的惠客公寓,在昆明的影响力稍大。

昆明长租公寓虽然已经起步,但数量和规模上都不及一线城市,而随着昆明城市建设的不断发展,长租公寓在昆明的发展也只会越来越快。租金贷的业务模式在昆明同样是机遇和风险并存,如何规范行业发展,引导昆明长租公寓健康向前,是政府和企业多方都要思考的问题。


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